上海城市综合体约100个浦东再推5宗城市

2019-10-13 04:51:11 来源: 邯郸信息港

  上海城市综合体约100个 浦东再推5宗城市综合体用地

  随着商业地产热的发散,城市综合体(专题阅读)这一混合产品已开始从城市中心区向外围挺进。

  浦东五镇 热身 城市综合体:区域消费能力临考

  浦东五镇综合体项目多挂钩迪士尼。其中,新场计划将该镇的综合体项目,作为古镇旅游配套区同时承接迪士尼外溢商机。

  随着商业地产热的发散,城市综合体这一混合产品已开始从城市中心区向外围挺进。

  3月21日,浦东新区集中推介康桥、航头、新场、宣桥、惠南等5个镇的5块城市综合体地块。其中,航头项目计划占地面积350亩(约合23.33万平方米),康桥项目计划占地面积36.2万平方米,宣桥项目计划用地面积2000亩(约合133.33万平方米),惠南项目用地面积12.98万平方米,新场项目用地面积约12.504万平方米。

  在仲量联行中国战略顾问部总监李杰看来,综合体大热缘于各级政府政策支持区域重新定位,区域内交通可及性的提高,区域内居住人口的迅速导入,区域周边商务区域扩容有限而需求外溢, 个别不具备这些条件的综合体项目,未来可能难以和其他项目展开有效竞争。

  消费能力的考量

  部分开发企业一味追求大体量,高估了辐射区域内消费能力,这将会造成市场供大于求的尴尬局面。

  眼下,上海城市综合体的建设热潮方兴未艾。

  李杰预计,至2013年底,上海办公楼和零售物业的租金仍将呈继续走高趋势,另外空置率将继续走低。

  据仲量联行初步统计,上海市高品质的城市综合体(甲级办公楼、优质零售、四五级酒店的组合)项目大约有座,在建或规划中的有座。其中,浦东已建成的综合体在座,在建或规划中的有座。

  上海中原地产研究咨询部总监宋会雍说,综合体之所以出现过热现象,原因在于:一方面,部分开发企业一味追求大体量,高估了辐射区域内消费能力,这将会造成市场供大于求的尴尬局面;另一方面,同质化现象严重,不少开发企业喜欢照搬某些成功案例,缺乏对市场的深入调研,结果造成项目定位未能契合市场需求,给招商及运营带来困境;另外,综合体对于后期运营经验要求较高,不少开发企业是从住宅转向商业地产,并不懂如何去运营商业,这将会造成综合体建成后的运营困局。

  而此次计划推出城市综合体的5个镇,区域内并没有一个真正意义上的综合体。由于很多大型居住社区选址原南汇区域,未来人口的集聚力颇为乐观。

  惠南镇政府经济发展办公室主任蔡国明介绍,惠南镇现在近30万人口,未来5年左右时间,惠南镇人口集聚将近50万。

  蔡国明说: 惠南镇整体购买力还是可以的。现在很多惠南镇居民因为买不到中的商品,都到浦西和八佰伴消费,很需要一个中高端定位的综合体。

  早报了解到,目前宣桥镇的常住人口约6.8万人,加上一个保障性住房项目将引入10万人。宣桥有总量130万平方米中居住社区,2万户高消费水平人群。

  航头镇副镇长施学军表示,航头镇总人口近12万,3至5年大型居住区还将导入约20万人。

  康桥镇规划建设和环境保护办公室副主任李束称,康桥镇是原来南汇区域靠近浦东的一个镇,发展较早,这个地块周边,像康桥半岛、中茂城等大量的居住区都已经成熟了。常住人口接近30万,加上周康地区有50万人口。周康地区相对大的综合体只有万达广场一个,还有支撑空间。

  新场镇则拥有大量的在建房地产项目。

  据新场镇副镇长赵云德介绍,新场镇已有万科清林径、虹大汇锦城、徐房丝庐雅苑、意得冠郡等房地产项目,周边有大型居住区不断建成。同时,还有住宅地块不断推出, 人口不断导入,有很大商业消费需求。

  规划先行再报批

  严纳泉说,政府是规划先行,再让开发商做好里面地块的规划,然后按照好的方案,进行报批。

  在宣桥镇重大工程建设管理办公室常务副主任严纳泉描述的蓝图中,该镇此番重点推介的综合体地块23号地块,定位为以商业文化休闲和居住为主的综合社区,规划已拿到审批,23号地块总用地面积2000亩。另外,位于野生动物园站点两侧的24号地块可供开发用地540亩,还处于上报审批阶段。同时,新一轮土地规划将新增可供开发用地1800亩。

  严纳泉称, 23号地块距离轨交16号线野生动物园站仅500米。我们也会与相关企业合作,利用轨交站点,开发地下商业和地铁口商业,丰富整体产业布局。

  宣桥城市综合体项目的版图可谓庞大。

  在城市综合体边上,还有预备用地2000亩,我们计划重点来做商业配套。总的开发规划加起来有4500亩。 严纳泉说。

  宣桥镇对于综合体项目推进的热情,不止体现在土地供应量上。

  严纳泉说,政府会有相关的税收优惠。另外,还会提前基础设施建设,比如道路、下水管道、动拆迁、养老安置等。

  我们就是把资源推出来,让专业的商业地产公司去操作。就像做衣服量身定制的一样,不会说把我们的一些想法强加给企业。 严纳泉说,政府是规划先行,再让开发商做好里面地块的规划,然后按照好的方案,进行报批, 我们对开发商的要求,就是商业用地不能散售。

  严纳泉透露,23号地块会分批出让。今年将推出首幅地块,面积403亩。

  前述浦东五镇这次的推地决心都不小。

  李束介绍,康桥镇计划推出的综合体项目占地36.2公顷,因为规划还没批复,具体的地块数量可以根据具体的项目来划分,地块大小也可以根据具体的项目来调整。

  据介绍,康桥镇上的工业园区,是1992年成立的市级工业园区,占地26.88平方公里,美邦总部就设在康桥。其定位是向张江靠拢,对综合体的需求挺大的。

  去年,政府打造商贸航头的计划中,一个大的动作就是打造城市综合体。 施学军称,航头计划推出的综合体地块占地面积350亩,就在镇政府斜对面,也就是将来的轨交18号线的终点站,16号线也在此有站点。

  浦东新区商务委员会副主任陈中茂说,大型商业项目(专题阅读)浦东每年都有几个。 十二五 期间,前两年会比较少,后三年会比较多。

  可供开发土地已很少

  大型综合体的建立,要看周围5公里辐射人口数量以及购买力情况, 现在还很不成熟的,后期招商会碰到问题。

  对于综合体热潮,业界早有担忧之声。

  中原地产研究咨询部总监宋会雍认为,100万平方米的综合体销售上会有压力。定位中高端的综合体项目,后期招商比较困难。

  远洋地产一位相关人士亦称,大型综合体的建立,要看周围5公里辐射人口数量以及购买力情况, 现在还很不成熟的,后期招商会碰到问题。

  一位参与推介会央企开发商提到,其实3月21日的推介会上,有很多成熟的综合体地块,比如巨峰路上有一个建在地铁上的综合体项目,不少知名开发商都很感兴趣。

  但一位商业地产开发商则指出,现在能否消化不是关键的问题, 只要地价够便宜,就不是问题。莘庄北部,热带风暴对面,有一块地楼板价5000元/平方米,40万平方米,被新加坡一家大型地产投资公司摘走了。

  但地方政府对于大体量综合体的消费支撑力似乎并不担心。

  李束说,他们希望地块的容积率能高一点,开发商开发出产品后,销售、持有都可以, 对我们镇有兴趣的企业比较多,外资也有,国企也有。

  李束坦言,他们比较希望做大项目,推出的都是靠近地铁站的地块, 但现在规划还没定,根据项目再来做规划。先谈好项目,再去定。

  纵向来看,康桥的胃口似乎并不算大。

  商业分综合体、小社区商业、零星商业。综合体我们就推这么一块地。 李束介绍,康桥已经有五六年没有推出地块了,税收收入大部分来自工业企业和三产。工业园区和康桥镇政府是两个体制,工业用地是推出过的。而且,眼下康桥镇周边90%的土地已经推出去了,可供开发的土地已经很少。

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