住宅转商业地产开发商的必由之路

2019-08-16 19:39:41 来源: 邯郸信息港

  受房地产调控政策的影响,北京5月份的楼市成交同比下降了12.4%,各地也出现了不同程度的楼市成交下降的情况。在目前住宅市场大幅收紧的情况下,税等调控政策渐渐“显露头角”。遭遇住宅市场疲软,开发商已开始转型地产:恒大地产开始在三亚寻找酒店性地块,从来就不碰地产的万科在武汉首次进军了酒店地产,也高调宣布以后将在开发的过程中加大对地产的投入,并且要对地产要进行长期的持有。

  原来以做住宅为主的开发商现在要大举进军地产,这种转型到底是在逃避风险还是在寻找持续的发展?本报就此采访了多位地产专家和行业人士,他们认为:虽然住宅开发商向地产转型有困难,但下一步将会缓步向地产转型,而且这也是中国地产转型的必由之路。

  韩建辉:按住宅模式开发地产有困难

  近来,住宅地产市场受宏观调控政策影响重大,对于多家开发商的转型,中国步行街工作委员会主任韩建辉对表示,其实地产在近两年也都开始显现了,这些开发商开始向酒店、、工业和文化创意等地产项目转型。出现这种情况集中出现原因是:一是国内地产比较成熟了,二是近两年来商住倒挂现象严重,现在进入地产是比较理想的阶段。

  地产专家委员会副主任、上海乘星行行销服务机构董事长李骁认为,受到宏观调控的影响,越来越多的开发商转向地产将会是一个缓慢的趋势。这是一个受外力的影响导致的一个短时间的激发。他们手上资金在这段时间投资地产也许才是转化投资风险的方式。从长远看,住宅的一手地位总是要退居二线的,开发商不可能去做二手市场,的选择就是去做地产,地产是个持续的过程,以后长期持有惠带来高收益的。

  据了解,从2008年后半年金融危机以来,已经有抄底的因素存在。今年不仅有开发商转向地产,今年也有很多零售商(瑞典的宜家、法国的乐购、韩国的易买得等)也转向了地产。另外,等零售商今年也开始进入了地产的购置和拿地行为。

  韩建辉认为,随着住宅地产市场的快速发展和价格飙升,地产会逐渐趋于理性和多元化。这几年地产的价值增长幅度远远滞后于住宅,就导致投资客和经营者对地产的追捧不再热烈。这次住宅的宏观调控之后,地产可能会趋热,在这种情况下还要避免重蹈覆辙,毕竟地产和住宅地产有本质的区别。

  地产的本质是收益性物业。地产运营特点是:前期投入巨大,回报率较低,回报期较长;而住宅是一次性产品。

  “地产在中国发展的时期还是比较短,发展的人才和模式都还需要一个过程,这样也给地产发展带来一定的难度。如果按照住宅地产的资金和模式去开发地产,困难是很大的。”韩建辉表示。

  杨乐渝:“面粉—面包”模式抗风险能力不强促开发商转型

  在全国经理人联盟秘书长杨乐渝看来,住宅开发商的模式就是“面粉—面包”的模式(拿了地盖房子、盖完房子卖房子),这对中国资源利用比较快,也是一个消耗型的模式;另外这种模式的公司的抗风险能力并不强,而且也没有什么核心竞争力,他们主要是以卖定产的模式。

  据了解,房地产的三个核心因素中是:土地,资金和产品。而住宅性开发商往往只注重了土地和资金,对产品的运营几乎没有太多重视。

  李骁也认为“如果说做住宅是在做产品的话,那么做地产就是在做服务。”

  对于多年来成功运营中国地产的万达集团,杨乐渝认为,万达虽然在开始时候资金投入会非常的大,但是他的抗风险的能力是很强的,他的持有特性在他的开发结构里面有一定的优势。

  李骁也认为,万达的成功在:个吃地产螃蟹的人,做尽管很难,但是经过认真经营也是可以做的;第二,他的选址很成功,都是在一线城市的区域性中心和二线城市的核心部位;第三是,进入的时机很成功,万达进入正好是很多城市在升级换代的时候进入的,这就弥补了市场空白点。

  杨乐渝认为,房地产业一定是要和中国的城市发展和产业发展相结合的,房地产的资本要转化为产业资本,而不是产业资本转化为房地产资本。而且地产是支持产业经济和区域经济发展的,如果地产发展的好,自己也可以开发自己的一个零售业的品牌,比如(世贸百货)和万达地产(万达影院),这样他就增加了城市的资源,不仅减少土地财政的依赖,也会促进中国经济良性的发展。

  许大金:开发商由住宅转是必然的

  针对开发商的转型,香港SPACE经营集团副总经理许大金认为,“在城市做住宅肯定会有地产的配套的。现在在城市核心地段,政府在规划的时候,都会有一个巨大的体。不是因为,对住宅地产有了限制,大家才转向了地产。”

  此外,许大金也认为,在这之前一些开发商做了很多的住宅,也积压了很多的商用项目,有的是没有开发,有的是开发完了,始终是不成熟的,这种量的积累也促使了他们必须要重视地产的开发和运营。其次,新拿的土地,政府也在加大或商用的比重。政府也不愿意只把地卖给了做住宅开发商只收取一次性的税收;而也倾向于将地用作地产,这以后将是是长期的财税收入,这同时也是解决就业的一个非常好的方式。

  不过,李骁认为地产相比而言比住宅地产开发要难(而住宅是一次开发和出售),写字楼和大型广场性商厦的开发和运营时难的,因为这些投资人还是产权人都是算的回报率,开发商必须要把这个项目经营的火热起来,如果不成熟的经营,就不可能会热卖。

  而许大金也对表示,“原来大家对地产都比较害怕。”主要是因为地产的运营问题。在一块地上,在住宅里可能有很小部分做了,建设成本也不会太高,但是能否把这 个地产真正的运营好,能够持续地保持现金流,这个确实是一个难度。

  据悉,中国从房地产改革以后,外资进军中国地产市场,多数都选择地产而不做住宅。这不仅跟外资在他们长时间的地产运营也有丰富的经验有关,还跟地产的持续盈利性有关。

  ( 徐玉良)

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